step 2 ご予算を決める

分譲住宅を購入さる際に、現実なお話としてまずはご予算を決めましょう。ご予算とは分譲住宅の販売価格以外にかかる諸費用、引越し費用、照明器具、カーテン工事、エアコン工事などを含めた総費用の事です。例えば販売価格が4500万円の場合に、諸費用を含むその他の金額で、販売価格×(6%~9%)が必要となります。

 

 

総予算は簡単に算出できます

もし家を持つことになった場合に、毎月返済、ボーナス返済はいくらまで可能ですか?その返済金額がわかれば、諸条件はいくつかあるにしろ、概ねの借入がわかります。それに現在の自己資金を足すと、それが総予算ということになります。

 

 

分譲住宅購入時の諸費用

新築分譲住宅を購入する際にかかる諸費用です。物件によっては様々ですが、概ね下記の諸費用となります。ご参考になさってください。

 費用概要と金額の目安支払時期
売買契約関連印紙代印紙税法に基づき、売買契約書に添付されます。売主、買主双方負担となります。1,000万円超5,000万円以下の売買契約額ですと印紙代1万円(軽減措置)となります。売買契約時
仲介手数料不動産会社による仲介があった場合、仲介手数料が必要です。
売買価格×3.24%+6.48万円が上限
売買契約時、引渡し時(業者により異なる)
登記費用登記費用とは、所有権の移転・保存の登録免許税、抵当権設定の登録免許税、司法書士・土地家屋調査士の報酬などです。
借入額、物件により異なりますが、約50万円~80万円程見込んでおきましょう。
引渡し時
ローン関連融資事務手数料約3万円~5万円(金融機関により異なる)ローン借入時
保証料35年返済の場合、借入額×0.2%程度の保証料となります。(金融機関により異なる)
保証料を金利へ上乗せして返済する方法もあります。
ローン借入時
団体信用生命保険料民間金融機関では無料です。
フラット35(固定金利)を使う場合は、別途費用が必要です。強制加入ではありません。
ローン借入時
火災・地震保険料火災保険について、ローン借入の際には加入が必須となります。建物規模、構造などによって様々ですが、10年一括支払いで、約15万円ほど見込んでおきましょう。地震保険は任意です。ローン借入時
印紙代印紙税法に基づき、借入額に応じて印紙代がかかります。
1,000万円超5,000万円以下の借入額ですと印紙代2万円(軽減措置)となります。
ローン借入時
建物関係エアコン取付工事分譲物件により異なりますが、エアコンがついてない場合があります。量販店などで購入しましょう。入居時
カーテン取付工事安価な物からオーダー品まで様々です。オーダー品の場合、採寸から取付けまで2週間ほどかかる場合がありますので、早めのご手配をおススメします。入居時
照明器具購入費分譲物件により異なりますが、メインの居室には照明器具がついてない場合があります。量販店などで購入しましょう。取付に簡単できるところまで施工されてますのでご安心ください。入居時
ご入居関係引越し費用引越し見積は、数社で合見積りしましょう。引越し日は仏滅などを指定すると安くなるようです。入居時
TV、Net、電話引込料フレッツ、コミファ、KDDIなどTV、Net、電話3点セットのものから、TVアンテナ設置などいろんな方法がございますので、しっかり検討しましょう。入居時

 

 

印紙代

売買契約の締結や住宅ローンを借りる際に、印紙法税に定める印紙代が必要となります。契約書に記載された金額によって税額が決まります。原則として収入印紙を契約書に貼付して印鑑を押して納税します。

印紙税(原則の税額)

契約書に記載された金額売買契約書、
金銭消費貸借契約証書
(ローン契約書)
工事請負に関する契約書
1万円未満のもの非課税非課税
1万円以上 10万円以下200円200円
10万円超 50万円以下400円200円
50万円超 100万円以下1,000円200円
100万円超 200万円以下2,000円400円
200万円超 300万円以下2,000円1,000円
300万円超 500万円以下2,000円2,000円
500万円超 1,000万円以下1万円1万円
1,000万円超 5,000万円以下2万円2万円
5,000万円超 1億円以下6万円6万円
1億円超 5億円以下10万円10万円
5億円超 10億円以下20万円20万円
10億円超 50億円以下40万円40万円
50億円超60万円60万円
記載金額のないもの200円200円

住宅などの不動産を購入する際の売買契約書、住宅の建築請負の契約書の印紙税については、軽減措置が設けられています。平成26年4月1日以降平成32年3月31日までは、次のように引き下げられます。

印紙税(住宅取得にかかわる軽減措置)

不動産の譲渡に関する契約書建設工事の請負に関する契約書平成26年4月1日以降の税額
10万円超 50万円以下100万円超 200万円以下200円
50万円超 100万円以下200万円超 300万円以下500円
100万円超 500万円以下300万円超 500万円以下1,000円
500万円超 1,000万円以下同左5,000円
1,000万円超 5,000万円以下同左1万円
5,000万円超 1億円以下同左3万円
1億円超 5億円以下同左6万円
5億円超 10億円以下同左16万円
10億円超 50億円以下同左32万円
50億円超同左48万円

 

 

仲介手数料

不動産取引に於いて、一方から受取ることができる仲介手数料の上限が下表となります。仲介手数料の支払いは、不動産業者により異なりますが、契約時50%支払い、引渡し時50%が多い様です。

取引額仲介手数料(簡易計算式) ※税別
200万円以下売買価格×5%
200万円超400万円以下売買価格×4%+2万円
400万円超売買価格×3%+6万円

【仲介手数料の上限額の計算例】

●売買価格が1,000万円の土地の仲介手数料の上限額→売買価格を次のように分解して計算します。

a) 200万円までの部分
  200万円 × 5% = 10万円
b) 200万円超 400万円までの部分
  200万円 × 4% = 8万円
c) 400万円超 1,000万円までの部分
  600万円 × 3% = 18万円

a + b + c = 36万円
※この額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限額になります。

なお、400万円を超える物件については、以下の式で仲介手数料の上限額を速算することができます。
→売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

 

●空き家等の流通円滑化に向けた宅建業者が受領できる報酬額の特例が告示(平成30年1月1日施行)されました。【国交省】

空き家・空き地の流通円滑化に向けた売買・交換の媒介等の特例として、宅建業者が受領できる報酬額を定めた告示が平成30年1月1日より施行されました。
低廉な空き家等の売買・交換の媒介等に際し、通常の売買の媒介等と比較して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて、当該現地調査等に要する費用相当額を合計した金額18万円(消費税相当額を含まない。)を上限に受領できるとされております。なお、当該現地調査等に要する費用相当額は、媒介契約の締結に際し、予め報酬額について空き家等の売主等である依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要があるとされております。

 

 

分譲住宅を購入するとかかる税金

分譲住宅を購入すると様々な税金がかかります。諸条件によっては控除されたり、優遇されることがありますので、不動産会社のご担当へご相談ください。

固定資産税土地、家屋の所有者に対して、その固定資産の所在する市町村が課税する地方税です。3年おきに見直される固定資産税の評価額をもとに算出され、税率は1.4%です。なお、固定資産を保有している限り、毎年課税される税金です。
不動産取得税不動産(土地、建物)の取得者に対し、その不動産の所在する都道府県が課す税金です。毎年課税される固定資産税とは異なり、不動産を取得した時に「一度だけ」納める必要があります。但し、特例があり、新築住宅及び中古住宅(木造は築20年以内)の場合、床面積が50~240㎡以内で、自ら居住する為の不動産であれば一定額の控除があります。これにより、いわゆる豪邸と呼ばれるような住宅でなければ不動産取得税はかからないケースが多くなります。
登録免許税土地の所有権移転登記、家屋の所有権保存登記、住宅ローンに対する抵当権の設定登記などを申請するときに課税されます。
都市計画税市街化区域内の土地、家屋に対してのみ課せられる税金です。こちらも固定資産税の評価額に対して算出され、税率は0.3%です。固定資産税と合わせて徴収されます。
消費税新築住宅の建物代金部分だけでなく、不動産業者、金融機関、司法書士、土地家屋調査士などへ支払う各種の手数料(報酬)についても消費税が課税されます。
贈与税住宅取得資金などの贈与を受ければ贈与税の対象となります。軽減措置や非課税措置の適用要件について、事前によく確認をすることが重要です。