step 5 買付証明書発行

買付証明書(不動産購入申込み書など)とは、物件情報の検討や現地調査を行い条件の合う物件を見つけたら、買主が売主に対して、不動産を購入する意思があることを伝える書面で、契約書を交わす前に用いられます。

契約書と違い、売主と買主の双方に権利や義務は発生しませんが、契約をする意思が有ることを確認することにより、売買金額や引き渡し時期、その他の要件を調整するのに有効で、不動産の売買では慣習として使われています。
当社では『買付証明書』の有効期間は7日間で、申込金などは不要です。

 

一般に買付証明書に記される内容

ご記入日
物件の表示(住所、建物名、面積など)
売買の予定金額
(値引き交渉が有るときは、売買の希望金額)
契約予定日
契約時の手付金の金額
不動産の引き渡し予定日
住宅ローン利用の有無
その他の確認・要望事項

【買付証明書(PDF)ダウンロード 不動産流通システムREDS発行】

 

 

買付証明書の法的効力と買主のキャンセルについて

民法の原則によると、契約は当事者間の申込みと承諾により成立するものとされていますが、このような買付証明書や売渡証明書には原則として契約の申込みや承諾の効力は認められず、その後、売買契約の締結に至らなかったとしても、当事者双方は相手方に対して売買契約に基づく義務(不動産の引渡義務や売買代金の支払義務等)を負いません。
(出典:買付証明書、売渡承諾書 | シティユーワ法律事務所)

 

 

買付証明書の優先順位について

同じ物件に複数の買付証明書が競合した場合の優先順位は建前は先着順になっているが、住宅ローンを利用して支払う場合などは確実に融資を受けられるかは不確定のため、売主から見ると確実に購入してくれるかわからないことになるので、現実は必ずしも先着順とはなっていない。

売主は買付証明書を複数人から得た場合、購入金額や、ローン特約の有無、融資実行の可能性、提出者の属性など信用力なども勘案して実際に交渉できる買い希望者が選ばれることになる。

そのため、買付証明書を提出した後、売主から中々返事がない場合は、より高い金額を提示したり信用力の高い他の買い希望者がいる、または売主がそういう買い希望者が買付証明書を提出するのを待っている状態である、などと推定できる。

買付証明書は購入希望の意思表示であり法的拘束力を持つものではないため、実際に物件を購入しなくても金銭的なリスクはない。
ただし安易に買付証明書を取り下げたりすると仲介業者の信用を失い、その後の対応に支障が出てくることになりかねない。
買付証明書に法的拘束力がないとはいえ、誠実な商行為の原則に基づく書面と考えるべきで、安易に提出したり取り下げたりすることは避けるべきだ。

 

 

買付証明書で値引き交渉する

売出し金額(物件金額)に対して、買主の希望金額を記載して買付証明書を発行する。つまりこの書類には基本的に自由に、自分の希望する条件を書いて売主へ提出してもよい。指値交渉はこの段階で行う。

どのくらい値引きをするのかはその人次第だ。いくらならOK、という基準は存在しない。あまりに低い金額提示は売主に失礼だと感じる人もいることだろう。

ここで、例えば売出し価格2500万円の物件に対して購入希望価格2300万円で買付証明書を提出したとしよう。この書類を持って仲介業者は売主のもとに相談に行く。その結果、返ってくるのが『売渡承諾書』です。

『売渡承諾書』とは、買付証明書を発行し不動産を購入する意思を表明した相手方に対して、不動産を売却する意思がある旨を書面にて伝えるものです。売渡承諾書を渡した段階では売買契約は成立せず、売主は任意に撤回することもできます。

 

 

買付証明書のキャンセル

買付証明書は捺印してあっても、契約書ではないので、実際に物件を購入しなくても構いません。当然ながらキャンセルしても法的拘束力はありません。

当初予定していた資金調達がうまくいかなかったり、聞いていなかった内容が契約直前にいくつも出て来たリ、意図的に悪い情報を仲介会社に隠されていたなどの場合は遠慮せず買付を破棄しても構いません!

しかし、安易に買付証明書を取り下げたりすると仲介業者の信用を失い、その後の対応に支障が出てくることになりかねない。

買付証明書に法的拘束力がないとはいえ、誠実な商行為の原則に基づく書面と考えるべきで、安易に提出したり取り下げたりすることは避けるべきだと思います。