step 8 売買契約の締結

重要事項の説明を受け、契約条件について買い主・売り主双方が合意したら、売買契約を締結します。いったん契約を締結すると、簡単に解除することはできませんので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。

不動産の売買契約書は、物件の詳細だけではなく「契約解除の方法」「代金の支払い方法」「不動産会社への仲介手数料」など売買全般について記載されています。
売買契約を締結してしまうと内容について理解していることになり、後から「知らなかった」と主張することは難しくなります。

売買契約は一度きりの重要なものなので、しっかり納得した上で進めていくことが大切です。

 

 

契約は原則として自由

売買契約は公序良俗に反するなどの問題がない限りは自由です。逆にいえば、契約は自己責任で締結することが原則ということです。もちろん、消費者が一方的に不利益を被る契約とならないよう一定の法整備がなされていますが、すべてをカバーできるわけではありません。最終的には自己責任でしっかりと契約内容を確認した上で、契約に臨むことが重要です。

なお、契約に定めがない事項については、民法その他の関係法令に従い、協議の上で決定することとなります。したがって、重要な契約条件が不明確であると、契約後のトラブルにつながってしまいますので注意しましょう

 

 

売主が不動産会社(宅地建物取引業)の場合には契約内容に制限がある

不動産会社(宅地建物取引業者)が売り主となる場合には、買い主に不利益な契約が結ばれることのないよう、宅地建物取引業法により、不動産会社に対して、契約内容に一定の制限が設けられています。これによって、不動産取引の専門家である不動産会社と直接契約を締結することとなる買い主を保護しています。

 

 

売買契約当日に準備しておくもの

売買契約当日はかなり緊張するという方が多いはずです。大事な契約だからこそ、慌てることのないよう事前に準備をしておきましょう。

印紙代契約書に貼る印紙は、一般的には不動産会社で購入するので買主が準備する必要はありません。ただ、印紙代は売買契約当日に請求されますので、現金を準備しておきましょう。印紙代につきましては、 こちらを参照ください。 
印鑑「契約」と聞くとイメージ的には実印と思いがちですが、売買契約のときは認印でも問題ありません。ただし、住宅ローンを利用する場合には実印が必要になります。
身分証明書運転免許証や健康保険証など、本人であることを確認できる書類が必要です。
手付金売買契約には、「契約した証」となる手付金が必要です。「内金」「着手金」と呼ばれることもあります。
仲介手数料不動産会社が仲介した物件の売買契約では、仲介手数料が発生します。仲介手数料の支払い方法はさまざまあり、「決済時に全額」が原則と言われていますが、「契約時と決済時にそれぞれ半分ずつ」という不動産会社もあります。仲介手数料については、支払い時期や金額について確認しましょう。
詳しくはこちらを参照ください。

 

 

売買契約締結までの流れ

売買契約締結に至るまでの、流れを知っておきましょう!売買契約が終わると、次は住宅ローンがある場合、お金を下す手続を行います。これが『金銭消費貸借契約』といいます。

 

 

手付金について

不動産の売買契約のときには、買い手から売り手に対して購入代金の一部を契約時に「手付金」を支払います。

手付金の金額は物件価格に応じて異なりますが、目安としては購入価格の5~10%と考えておきましょう。売買契約が白紙に戻ることなく取引が無事に行われた場合は、最終的に購入代金から手付金を差し引いた残金を支払うことで決済となります。

手付金解説
証約手付契約の締結を証することを目的として授受される手付けをいいます。
解約手付・買い主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)こと
・売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
違約手付当事者に契約違反(違約)があった場合に、損害賠償とは別に違約の「罰」として没収することができる手付けをいいます。

一般的に不動産売買契約では、(2)の「解約手付」として授受されます。なお、民法でも手付金の性質について特段の定めがない場合には解約手付と推定するとされています。

「解約手付」とは、買い主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)ことにより、また、売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

 

 

契約を結んだら、簡単に解除できない

いったん契約を締結すると、一般的には、一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。契約の解除には、主に以下のようなものがあります。※不動産ジャパンより転写

クーリングオフによる解除売り主が不動産会社(宅地建物取引業者)で、かつ一定の条件を満たす場合に限り、無条件で契約を解除することができる。
手付解除相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の放棄、または倍返しにより契約を解除することができる。
危険負担による解除天災による物件の滅失等により、契約の目的が達せられない場合などは、買い主は無条件で契約を解除することができる。
瑕疵担保(かしたんぽ)
責任に基づく解除
物件に重大な瑕疵(欠陥など)があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買い主は無条件で契約を解除することができる。
特約による解除
(ローン特約など)
特約の内容に応じて解除することができる。例えば、「ローン特約」の場合なら、買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、買い主は無条件で契約を解除することができる。
合意による解除当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる。

 

 

売買契約のチェックリスト

売買契約を締結するに当たって確認したい主な事項をまとめました。これに限らず気になることを十分に確認した上で、最終的な判断をしましょう。

契約内容チェックリストはこちら (不動産ジャパンより提供)

 

 

お支払いについて

手付金の支払いと、売買契約とは同時じゃなくてはいけません。売買契約前に受取った金銭は全て預り金となり、契約日に手付金に変わります。

また手付金は売買代金の10%程度が多いですが、金額については業者の都合に合わせる必要はありません。例えば5%でも良いですし、それ以下でも良いです。 また、未完成物件の売買取引の場合ですと、手付金は5%以下が一般的です。その場合には、残代金を支払う前に中間金を支払うケースもあります。

住宅ローンにより支払う場合は、物件を引渡す日に銀行にて手続きを行い、即日支払いを済ませます。銀行でのお金を下す手続きを「金銭消費貸借契約」と言います。

不動産の売買契約では、手付金は契約と同時、また住宅ローンなどの最終金は引渡と同時になります。

 

 

諸費用について

登記費用、ローン事務手数料、印紙代などの諸費用は、売買契約時に実費の概算額を預かります。物件お引渡し後に精算を行い、差金があればご請求、またはご返金手続きを行います。

不動産会社を仲介してる場合、物件引渡時に仲介手数料の残金の支払いがあります。

 

 

フルローンの場合の手付金について

頭金0円(フルローン)で分譲住宅を購入する場合も手付金は必要になります。その場合、契約の時には一時的に手付金を支払い、決済の際に手付金が戻ってくる形になります。