不動産を売買した時の税金

不動産売買における税金はたくさんございますが、特に売った場合の、譲渡所得税についてご案内します。税控除なでもございますので、しっかり学習しましょう!

 

売買した時にかかる税金

税金
納付時期
納付タイミング
納税者
印紙税不動産売買契約時・住宅ローン契約時契約書を交わすとき売主・買主
固定資産税
都市計画税
不動産購入時購入後、行政から通知あり買主
不動産取得税不動産購入時購入後、行政から通知あり買主
登録免許税不動産引渡し時所有権移転等の登記買主
消費税売買時不動産購入(土地を除く)買主
譲渡所得税確定申告時不動産売却時売主

 

 

土地や建物の譲渡所得に対する税金

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算します。長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります。

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。

分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利を含みます。また、海外に所在する土地や建物も含みます。

 

課税譲渡所得金額の計算

課税譲渡所得金額は、次の算式により計算します。

次の算式で計算した結果、損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算はできません。ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります。
「マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合」参照)

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

取得費売った土地や建物を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。
実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。
譲渡費用1仲介手数料、2測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、3貸家の売却に際して支払った立退料、4建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。
特別控除額収用などのとき:最高5,000万円
自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円
(「マイホームを売って、譲渡益がある場合」参照)

 

税額の計算

課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算します。
税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって、下表のように異なります。

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

例えば、平成29年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成23年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成24年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

区分
所得税
住民税
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%9%

 

 

譲渡益や譲渡損失がある場合の特例

マイホームを売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。
譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除ができる特例があります。

自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから3年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には次の特例が受けられます。

 

マイホームを売って、譲渡益がある場合

(1) 3,000万円の特別控除の特例

長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

譲渡所得-特別控除=課税譲渡所得金額
譲渡所得:譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
特別控除:3,000万円

譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

 

(2) 軽減税率の特例

売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、(1)3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

課税長期譲渡所得金額
所得税
住民税
6,000万円までの部分10%4%
6,000万円を超える部分15%5%

 

(3) 買換え(交換)の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買換え(交換)をした場合は、譲渡価額が1億円以下、売った年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上の場合など、一定の要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。

ただし、上記(1) 3,000万円の特別控除の特例又は(2) 軽減税率の特例とは、選択適用となっています。