重要事項説明書とは
宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。
重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。
重要事項説明を怠った場合、宅建業者は１年以内の業務の全部又は一部停止の処分がなされ、さらに情状が特に重いときは免許の取消処分を受けることもあります。
重要事項説明書に記載されているのは、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」ですが、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。
重要事項説明を受けた結果、購入を見送ることもあり得ますので、「重要事項説明書」は、早めにもらい、説明を受けてから、契約をするかどうかを十分に検討しましょう。不明なことや疑問に思うことは、遠慮せず質問して、わからないことはそのままにしないことが大切です。
重要事項説明の流れ
契約前には、必ず行われるのが「重要事項説明」。購入予定の物件や取引条件に関する重要事項が説明されます。購入するかどうかの最終的な判断をするためには、その内容を理解することが大切です。
契約するかどうかの最終判断は、重要事項説明を受けてから！
(1) 説明を受ける前の基本的な確認
Ａ、宅地建物取引士の確認
重要事項説明を行う宅地建物取引士は、宅地建物取引士証を提示した上で説明をしなければいけません。説明者が確かに宅地建物取引士であることを、宅地建物取引士証で確認してください。
Ｂ、取引の態様
法令で義務づけられた説明項目ではありませんが、通常、その不動産会社が、自ら売り主なのか、売り主の代理なのか、媒介（仲介）なのか、といった取引態様の説明があります。
(2) 物件の基本的な確認
Ｃ、物件の概要
物件の所在地や面積などが記載されます。まずは、登記記録（登記簿）等により購入物件をしっかりと特定しましょう。各種税金の軽減措置や、住宅ローンを利用する要件として、物件の登記記録（登記簿）の面積の下限が決められているものがありますので確認が必要です。
Ｄ、登記簿に記録された事項
重要事項説明書の記載事項を、登記記録（登記簿）の内容と照らし合わせて確認します。物件に抵当権などの権利が設定されている場合は、その内容についてしっかりと説明を受けることが重要です。
(３) 法令上の制限
Ｅ、都市計画法・建築基準法に基づく制限
都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。
用途地域や地域地区を見れば、購入する物件が、一戸建てなどの低層住宅を中心とした地域にあるのか、マンション等の中高層住宅を中心とした地域にあるのか、事務所や商業施設の建築が可能な地域なのか、工場等の建築が可能な地域なのかなど、その地域で建築可能な建物の概要などが分かります。
また、土地と道路の関係は建物の建築に大きな影響を与えます。
一般的には、道路幅員が狭いほど建築可能な建物の規模も小さくなりますので、道路と建物の関係についても十分に確認しましょう。
これ以外にも、建物の高さ制限など、様々な規制がありますので具体的な制限の内容について説明を受けましょう。
(5) その他物件に関する事項
Ｈ、完成時の形状・構造(未完成物件の場合)
新築分譲物件で建物が未完成の物件は、契約時に実際の建物を見ることができません。そのため、重要事項説明では、完成時の建物の概要が説明されます。
Ｉ、造成宅地防災区域内が否か
造成宅地防災区域は、宅地造成に伴う災害で大きな被害が発生するおそれがあるとして指定される区域です。この区域内の宅地の所有者等は、災害を防ぐための擁壁の設置や改造などに努めなくてはいけません。
Ｊ、災害に関する警戒区域内か否か
土砂災害警戒区域と津波災害警戒区域について、該当するかどうかが説明されます。
Ｋ、石綿(アスベスト)使用調査の有無とその内容
購入しようとする建物について、売り主などが行った石綿使用調査結果の記録の有無が説明されます。
Ｌ、耐震診断の内容
建物の耐震基準は、昭和56年の法改正によって強化されました。したがって、それ以前に建築確認を受けた建物は、強化される前の「旧耐震基準」に基づいて建築されたことになります。旧耐震基準に基づき建築された建物で、一定の耐震診断を受けている場合には、その診断結果の内容が説明されますので、耐震診断の有無と結果について十分に確認しましょう。
Ｍ、住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
購入予定物件が、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく住宅性能評価を受けている新築住宅である場合は、その旨の説明があります。
(6) マンションなど区分所有建物に関する事項
ア、敷地に関する権利の種類及び内容
区分所有建物の敷地面積や権利の種類について説明されます。建物の敷地をしっかりと確認するとともに、敷地全体に所有権があるかどうかを確認しましょう。
イ、共有部分に関する規約の定め
共用部分については、管理方法、管理者の選任方法と権限などについて管理規約等で定められていることが一般的です。
ウ、専用部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め
専有部分であっても、事務所としての利用、ペット飼育、リフォームなどを禁じるなど、管理規約等で利用方法等を制限している場合があります。単独で所有する専有部分についても、利用の制限がある場合には、しっかりと理解した上で入居することが大切です。
エ、専用使用権に関する規約の定め
専用庭、ルーフバルコニー、駐車場、トランクルームなど、区分所有建物の敷地、共用部分、付属施設等に関して、特定の区分所有者にのみ使用を認める専用使用権が規約等で定められている場合があります。
オ、修繕積立金や管理費に関する規約の定めなど
区分所有建物は、区分所有者が共同して建物の修繕や管理を行う必要があります。通常は、計画的な修繕や日常の管理に必要な費用について規約で定められています。購入後には必ず負担する費用ですので、事前に確認しましょう。
カ、管理の委託先に関する事項
一般的に、区分所有建物の管理は管理会社に委託されています。委託されている場合は、管理会社の概要について説明を受けます。
(7) 契約条件に関する事項
Ｎ、代金及び交換差金以外に授受される金額
手付金、固定資産税や都市計画税の精算金、その他管理費等の精算金など、売買代金以外に授受される金銭について説明されます。
Ｏ、契約の解除に関する事項
手付金の放棄による契約解除など、どのような場合に契約を解除できるのか、解除手続きや解除の効果はどうなるのかなどについて説明がされます。
Ｐ、損額賠償額に予定または違約金に関する事項
契約に違反したときの損害賠償額の予定、または違約金（以下「違約金等」）に関する定めがある場合、金額・内容などが説明されます。
Ｑ、手付金等の保全処置の概要
売り主である宅地建物取引業者が、売買契約時に、（1）完成物件で物件代金の10%または1,000万円を超える手付金等を受け取る場合、（2）未完成物件で5%または1,000万円を超える手付金等を受け取る場合、のいずれかの場合には、手付金等の保全をしなければなりません。これによって、売り主である宅地建物取引業者が万が一倒産した場合などでも、手付金等は買い主に返還されますので、保全措置の方法についてしっかり確認しましょう。
Ｒ、支払金または預かり金の保全処置の概要
売買する物件に関して買い主から支払われ、または預かった金銭について、宅地建物取引業者が、保全措置を講じるか否か、講じる場合にはその保全措置の内容が説明されます。
(8)その他の事項
Ｓ、金銭の賃借のあっせん
宅地建物取引業者が住宅ローンなどの金銭の貸借のあっせんを行う場合には、その住宅ローンの融資先・金利・返済方法などについて説明することになっています。
Ｔ、瑕疵担保(かしたんぽ)責任の履行に関する措置
売り主が講ずる瑕疵担保責任の履行に関する措置について説明されます。
*瑕疵担保責任：宅地または建物に、契約の締結当時に隠れた瑕疵（欠陥など）があった場合に、売り主が買い主に対して負う責任のこと。
Ｕ、割賦販売に関する事項
購入予定物件が割賦（分割による支払い）で販売される場合に、現金で販売する場合の価格、割賦で販売される価格、引き渡しまでに支払う金額と引き渡し後に分割して支払う金額とその支払い時期について説明されます。
Ｖ、供託所などに関する説明
宅地建物取引業者には、営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入することが義務づけられています。これは、消費者等が、宅地建物取引業者の責任により取引上の損害を被った場合に、宅地建物取引業者が供託している営業保証金、または宅地建物取引業保証協会が供託している保証金を還付することで、消費者等の保護を図ることを目的としています。